تأثیر دلار بر بازار مسکن چیست؟
مسکن در پنج سال هشتصد درصد گران شد
تاریخ انتشار
چهارشنبه ۲۷ مهر ۱۴۰۱ ساعت ۱۵:۵۵
با وجود رکود عمیق حاکم بر این بازار، قیمت مسکن روند صعودی دارد و به‌نظر نمی‌رسد سیاست‌ها و برنامه‌های دولت سیزدهم تاکنون توانسته باشد مانع ادامه پیشروی قیمت‌ها در این بازار شود؛ زیرا بررسی‌ها نشان می‌دهد بر متوسط قیمت مسکن در بیش از یک سال اخیر حداقل 11.8میلیون افزوده شده و به عبارت بهتر از مرداد 1400 تا مرداد 1401 قیمت هر مترمربع مسکن 38 درصد افزایش داشته است.
آخرین گزارش‌ها حاکی از افزایش 835درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در پنج سال اخیر است که در واقع جهش خیره‌کننده‌ای بوده و در تاریخ این سرزمین اتفاقی نادر محسوب می‌شود.
اگر همین بازه زمانی را در نظر بگیریم قیمت ملک در مرداد 1399 برابر با 23.1میلیون، در مرداد 1398 نیز برابر با 13میلیون، مرداد 1397 برابر با 7.3میلیون تومان و مرداد 1396 برابر با 4.5میلیون تومان بوده است. نگاهی به این نرخ‌ها واقعاً تعجب هر بیننده‌ای را برمی‌انگیزد و او شک می‌کند که آیا واقعاً پنج سال پیش میانگین خانه در کشور برابر با متری 4.5میلیون تومان بوده است!
قیمت مسکن در حقیقت تابعی از سایر متغیرهای اقتصادی است و هرگونه تغییری در نرخ تورم، قیمت ارز، شرایط سیاسی داخلی و بین‌المللی می‌تواند در این بازار اثرگذار باشد.
روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن از زمستان 1398 آغاز شده و با توجه به حرکت لاک‌پشت‌وار دولتی‌ها در به سرانجام رساندن طرح‌های ساخت مسکن ملی و... بعید به‌نظر می‌رسد این روند کُند و یا متوقف شود.
اکنون بازار مسکن همانند سایر بازارها در ایستگاه انتظار تورمی توقف کرده و باید دید دولت چگونه قرار است به وعده‌های مسکنی خود عمل کند و این بازار را از رکود و انجماد خارج سازد.
برابری افزایش قیمت مسکن با رشد نرخ ارز
فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن درباره چرایی افزایش بیش از هشتصددرصدی قیمت مسکن در پنج سال گذشته گفت: نکته اصلی این است که قیمت مسکن در واقع افزایش نیافته؛ بلکه ارزش پول ملی کاهش یافته است.
وی تصریح کرد: همان اتفاقی که در حوزه ارز رخ داده در بخش مسکن نیز اتفاق افتاده است؛ متناسب با این شرایط می‌توان بررسی کرد که در پنج سال گذشته چقدر بر نرخ ارز افزوده شده است؛ زیرا در آن هنگام دلار سه‌هزار تومان بود و باید دانست ارزش ارزی املاک در این مدت افزایش نداشته و تقریبا با میزان رشد نرخ ارز مساوی بوده است.
وی ادامه داد: البته در ماه‌های اخیر تاحدودی ارزش ارزی املاک با رشد خفیف همراه بوده است؛ در عین حال نرخ ارز در بازار ثابت بوده اما عامل اساسی افزایش قیمت املاک مفهمومی با نام کاهش ارزش پول ملی است که سبب می‌شود تا پول ملی ما از توانایی و قدرت خرید سابق برخوردار نباشد؛ همین مسئله در حوزه مسکن اثرگذار شده است. زمانی که افزایش نرخ ارز اتفاق می‌افتاد و به‌تبع آن ارزش پول ملی کاهش می‌یابد طبیعی است همه قیمت‌ها با این مسئله خود را سازگار می‌کنند.
بیضایی در پاسخ به این سؤال که آیا افزایش قیمت مسکن در این سال‌ها متناسب با رشد نرخ ارز بوده یا خیر؛ توضیح داد: در ماه‌های اخیر قیمت مسکن نسبت به نرخ ارز روند صعودی طی کرده و از آن پیشی گرفته و رشد نرخ‌ها در این بازار حدود ده درصد بوده است.
وی درباره این مسئله که در ماه‌های گذشته برخی کارشناسان هشدار می‌دادند که قیمت مسکن متناسب با تورم 50ـ60درصدی در سال‌های گذشته رشد نکرده و هنوز باید انتظار افزایش قیمت‌ها در این بازار را داشت؛ آیا این تحلیل صحیح است یا خیر؛ بیان کرد: این اتفاق رخ داده و بر اساس آمارهای مرکز آمار و بانک مرکزی قیمت مسکن در حوزه اجاره‌بها و هم خریدوفروش املاک نشان‌دهنده نرخ رشد 40 تا 50درصدی است.
وضعیت قیمت مسکن در نیمه دوم سال
این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا می‌توان انتظار داشت در نیمه دوم سال روند افزایش نرخ مسکن ادامه یابد؛ گفت: این مسئله وابسته به شرایط اقتصادی کشور است و نرخ‌ها بر این اساس خود را تنظیم می‌کنند به عبارت بهتر اگر در بازار ارز افزایش نرخ رخ دهد به‌حتم شاهد اثرگذاری بر روی بازار مسکن همانند گذشته خواهیم بود. در مقابل اگر تثبیت نرخ ارز رخ دهد، وضعیت متفاوت خواهد شد.
وی تصریح کرد: شرایط بازار مسکن به دو عامل وابسته خواهد بود؛ نخست اینکه دولت بتواند برنامه‌های تدوین و تصویب‌شده در حوزه مسکن را ساماندهی کرده و زمین مورد نیاز ساخت‌وساز را عرضه کند و نقدینگی را به این بخش معطوف سازد. در این صورت می‌توان انتظار کاهش قیمت در بازار مسکن را داشته باشیم البته این روند به‌صورت بسیار خفیف خواهد بود.
وی ادامه داد: اگر ثبات نرخ ارز ادامه یابد؛ تغییرات نرخ مسکن را می‌توان مثبت و منفی ده درصد پیش‌بینی کرد. اگر دولت کاری نکند و طرح عرضه زمین اتفاق نیفتد قیمت مسکن در نهایت ده درصد افزایش خواهد یافت اما اگر زمین عرضه شود شاهد کاهش ده‌درصدی قیمت مسکن در بازار خواهیم بود.
تأثیر کاهش صدور پروانه‌های ساخت بر انباشت تقاضا
مدیر سابق گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره انباشت تقاضا در اثر کاهش میزان صدور پروانه‌های ساخت توضیح داد: کاهش پروانه ساخت دارای دو دلیل است؛ نخست توانایی انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران مسکن است که به‌دلیل رکود موجود در بازار و عدم نقدشوندگی و همچنین مشکلات این‌چنینی در بازار، امکان اینکه بتوانند به سراغ پروژه‌های جدیدتر بروند، وجود ندارد. عامل مؤثر دیگر در کاهش تعداد پروانه‌های ساخت مربوط به این است که بازار تاحدودی منتظر چگونگی اجرای سیاست‌ها و برنامه‌های دولت در حوزه مسکن است تا تصمیم بگیرند که سرمایه‌ها و روند ساخت‌وساز و تأمین و تولید مسکن در کشور را به کدام سمت هدایت کنند.
وی تصریح کرد: دولت در حوزه تولید مسکن تا حدودی کُند عمل می‌کند و این مسئله سبب معطلی و انتظار بازار شده است.
بیضایی در پاسخ به این پرسش‌ها که بیش از چهارده ماه از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد و بخش مسکن جزو اولویت‌های مهم این دولت بوده؛ آیا دولت می‌تواند نمره قابل‌قبولی در حوزه مسکن اخذ کند یا خیر؛ آیا می‌توان روزهای خوبی برای بخش مسکن متصور بود یا خیر؛ اظهار کرد: انشالله روزهای خوب برای بخش مسکن فرامی‌رسد؛ اما اکنون نمی‌توان نمره خوبی به عملکرد دولت و وزارت راه و شهرسازی بدهیم. به‌هرحال مسکن شعار اصلی دولت سیزدهم بوده و رئیس‌جمهور تاحدی پیگیر این کار است و در مقابل میزان فشارها بر روی این موضوع فراوان است و انتظار داریم در ماه‌های آتی بخش مسکن به‌سمت جلو حرکت کند و امیدواریم این اتفاق تا آخر سال رخ دهد.
آخرین گزارش‌ها حاکی از افزایش 835درصدی قیمت هر مترمربع مسکن در پنج سال اخیر است که در واقع جهش خیره‌کننده‌ای بوده و در تاریخ این سرزمین اتفاقی نادر محسوب می‌شود.
اگر همین بازه زمانی را در نظر بگیریم قیمت ملک در مرداد 1399 برابر با 23.1میلیون، در مرداد 1398 نیز برابر با 13میلیون، مرداد 1397 برابر با 7.3میلیون تومان و مرداد 1396 برابر با 4.5میلیون تومان بوده است. نگاهی به این نرخ‌ها واقعاً تعجب هر بیننده‌ای را برمی‌انگیزد و او شک می‌کند که آیا واقعاً پنج سال پیش میانگین خانه در کشور برابر با متری 4.5میلیون تومان بوده است!
قیمت مسکن در حقیقت تابعی از سایر متغیرهای اقتصادی است و هرگونه تغییری در نرخ تورم، قیمت ارز، شرایط سیاسی داخلی و بین‌المللی می‌تواند در این بازار اثرگذار باشد.
روند صعودی قیمت‌ها در بازار مسکن از زمستان 1398 آغاز شده و با توجه به حرکت لاک‌پشت‌وار دولتی‌ها در به سرانجام رساندن طرح‌های ساخت مسکن ملی و... بعید به‌نظر می‌رسد این روند کُند و یا متوقف شود.
اکنون بازار مسکن همانند سایر بازارها در ایستگاه انتظار تورمی توقف کرده و باید دید دولت چگونه قرار است به وعده‌های مسکنی خود عمل کند و این بازار را از رکود و انجماد خارج سازد.
برابری افزایش قیمت مسکن با رشد نرخ ارز
فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن درباره چرایی افزایش بیش از هشتصددرصدی قیمت مسکن در پنج سال گذشته گفت: نکته اصلی این است که قیمت مسکن در واقع افزایش نیافته؛ بلکه ارزش پول ملی کاهش یافته است.
وی تصریح کرد: همان اتفاقی که در حوزه ارز رخ داده در بخش مسکن نیز اتفاق افتاده است؛ متناسب با این شرایط می‌توان بررسی کرد که در پنج سال گذشته چقدر بر نرخ ارز افزوده شده است؛ زیرا در آن هنگام دلار سه‌هزار تومان بود و باید دانست ارزش ارزی املاک در این مدت افزایش نداشته و تقریبا با میزان رشد نرخ ارز مساوی بوده است.
وی ادامه داد: البته در ماه‌های اخیر تاحدودی ارزش ارزی املاک با رشد خفیف همراه بوده است؛ در عین حال نرخ ارز در بازار ثابت بوده اما عامل اساسی افزایش قیمت املاک مفهمومی با نام کاهش ارزش پول ملی است که سبب می‌شود تا پول ملی ما از توانایی و قدرت خرید سابق برخوردار نباشد؛ همین مسئله در حوزه مسکن اثرگذار شده است. زمانی که افزایش نرخ ارز اتفاق می‌افتاد و به‌تبع آن ارزش پول ملی کاهش می‌یابد طبیعی است همه قیمت‌ها با این مسئله خود را سازگار می‌کنند.
بیضایی در پاسخ به این سؤال که آیا افزایش قیمت مسکن در این سال‌ها متناسب با رشد نرخ ارز بوده یا خیر؛ توضیح داد: در ماه‌های اخیر قیمت مسکن نسبت به نرخ ارز روند صعودی طی کرده و از آن پیشی گرفته و رشد نرخ‌ها در این بازار حدود ده درصد بوده است.
وی درباره این مسئله که در ماه‌های گذشته برخی کارشناسان هشدار می‌دادند که قیمت مسکن متناسب با تورم 50ـ60درصدی در سال‌های گذشته رشد نکرده و هنوز باید انتظار افزایش قیمت‌ها در این بازار را داشت؛ آیا این تحلیل صحیح است یا خیر؛ بیان کرد: این اتفاق رخ داده و بر اساس آمارهای مرکز آمار و بانک مرکزی قیمت مسکن در حوزه اجاره‌بها و هم خریدوفروش املاک نشان‌دهنده نرخ رشد 40 تا 50درصدی است.
وضعیت قیمت مسکن در نیمه دوم سال
این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا می‌توان انتظار داشت در نیمه دوم سال روند افزایش نرخ مسکن ادامه یابد؛ گفت: این مسئله وابسته به شرایط اقتصادی کشور است و نرخ‌ها بر این اساس خود را تنظیم می‌کنند به عبارت بهتر اگر در بازار ارز افزایش نرخ رخ دهد به‌حتم شاهد اثرگذاری بر روی بازار مسکن همانند گذشته خواهیم بود. در مقابل اگر تثبیت نرخ ارز رخ دهد، وضعیت متفاوت خواهد شد.
وی تصریح کرد: شرایط بازار مسکن به دو عامل وابسته خواهد بود؛ نخست اینکه دولت بتواند برنامه‌های تدوین و تصویب‌شده در حوزه مسکن را ساماندهی کرده و زمین مورد نیاز ساخت‌وساز را عرضه کند و نقدینگی را به این بخش معطوف سازد. در این صورت می‌توان انتظار کاهش قیمت در بازار مسکن را داشته باشیم البته این روند به‌صورت بسیار خفیف خواهد بود.
وی ادامه داد: اگر ثبات نرخ ارز ادامه یابد؛ تغییرات نرخ مسکن را می‌توان مثبت و منفی ده درصد پیش‌بینی کرد. اگر دولت کاری نکند و طرح عرضه زمین اتفاق نیفتد قیمت مسکن در نهایت ده درصد افزایش خواهد یافت اما اگر زمین عرضه شود شاهد کاهش ده‌درصدی قیمت مسکن در بازار خواهیم بود.
تأثیر کاهش صدور پروانه‌های ساخت بر انباشت تقاضا
مدیر سابق گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره انباشت تقاضا در اثر کاهش میزان صدور پروانه‌های ساخت توضیح داد: کاهش پروانه ساخت دارای دو دلیل است؛ نخست توانایی انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران مسکن است که به‌دلیل رکود موجود در بازار و عدم نقدشوندگی و همچنین مشکلات این‌چنینی در بازار، امکان اینکه بتوانند به سراغ پروژه‌های جدیدتر بروند، وجود ندارد. عامل مؤثر دیگر در کاهش تعداد پروانه‌های ساخت مربوط به این است که بازار تاحدودی منتظر چگونگی اجرای سیاست‌ها و برنامه‌های دولت در حوزه مسکن است تا تصمیم بگیرند که سرمایه‌ها و روند ساخت‌وساز و تأمین و تولید مسکن در کشور را به کدام سمت هدایت کنند.
وی تصریح کرد: دولت در حوزه تولید مسکن تا حدودی کُند عمل می‌کند و این مسئله سبب معطلی و انتظار بازار شده است.
بیضایی در پاسخ به این پرسش‌ها که بیش از چهارده ماه از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد و بخش مسکن جزو اولویت‌های مهم این دولت بوده؛ آیا دولت می‌تواند نمره قابل‌قبولی در حوزه مسکن اخذ کند یا خیر؛ آیا می‌توان روزهای خوبی برای بخش مسکن متصور بود یا خیر؛ اظهار کرد: انشالله روزهای خوب برای بخش مسکن فرامی‌رسد؛ اما اکنون نمی‌توان نمره خوبی به عملکرد دولت و وزارت راه و شهرسازی بدهیم. به‌هرحال مسکن شعار اصلی دولت سیزدهم بوده و رئیس‌جمهور تاحدی پیگیر این کار است و در مقابل میزان فشارها بر روی این موضوع فراوان است و انتظار داریم در ماه‌های آتی بخش مسکن به‌سمت جلو حرکت کند و امیدواریم این اتفاق تا آخر سال رخ دهد.
